Tutela per gli immobili in costruzione

Tutela per gli immobili in costruzione.

È stato pubblicato il Decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione (in Gazzetta Ufficiale, serie generale, 6 luglio 2005 n. 155).

 

Il provvedimento va a tutelare gli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione dal costruttore sottoposto a procedure espropriative e concorsuali. Il provvedimento è quindi finalizzato a far prevalere l'interesse costituzionalmente protetto all'accesso al risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione ai sensi dell'art. 47 comma 2 Cost., rispetto all'interesse del costruttore e dei debitori di quest'ultimo a vedere il bene non sottratto dal patrimonio del primo in caso di indebitamento dell'impresa in costruzione.
Il decreto definisce l'acquirente come la persona fisica che intende comprare una proprietà o anche costituire un diritto reale di godimento. Il costruttore è l'imprenditore o la cooperativa che intende vendere una proprietà o un diritto reale di godimento. Per "immobili da costruire" si intendono gli immobili per i quali è stato chiesto il permesso di costruire e siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata non consentendo il rilascio del certificato di agibilità.
Le forme di tutela introdotte dal provvedimento sono:

l'obbligo a pena di nullità del contratto che il costruttore presti una fideiussione bancaria a garanzia del buon fine dell'operazione;
l'obbligo a carico del costruttore di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale all'atto del trasferimento della proprietà a copertura di danni derivanti da rovina totale o parziale dell'edificio o per gravi difetti costruttivi delle opere o ancora per vizio del suolo o per difetto di costruzione successivamente al definitivo di compravendita o di assegnazione del diritto di godimento;
una puntuale disciplina dei contenuti del contratto preliminare con relativi obblighi di informazione e di riportare in contratto anche le forme di garanzie testé descritte;
il riconoscimento del diritto di prelazione in capo all'acquirente nel caso in cui l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e sia da questi adibito ad abitazione principale, per sé o per un parente in primo grado.

Altri interventi a tutela dell'acquirente intervengono a modificare leggi già esistenti come quelli che intervengono sulla disciplina fallimentare, esonerando e limitando l'esperibilità dell'azione revocatori fallimentare. Infine il decreto istituisce un fondo di solidarietà finanziato dagli stessi costruttori al fine di indennizzare l'acquirente per le conseguenze dell'indebitamento del costruttore.